هر آنچه باید درباره فرایندهای تغییر کاربری املاک بدانید
به گزارش وبلاگ هم نفس، احتمالا شما هم شنیده اید که برخی از ملک ها تغییر کاربری داشته اند یا شاید خودتان هم چنین قصدی دارید و نمی دانید باید چه کار کنید. امروز می خواهیم فرایندهای مربوط به این کار را به طور کامل آنالیز کنیم.
بدون شک می دانید که املاک با اهداف مختلف مورد استفاده قرار می گیرند. به عنوان مثال می توان به املاک مسکونی، تجاری، صنعتی، کشاورزی، و اداری اشاره نمود. گاهی شرایط پیش می آید که تصمیم می گیرید از ملک با هدف دیگری غیر از هدف اولیه اش بهره ببرید. بنابراین باید دنبال تغییر کاربری باشد. این کار فرایندی دارد که باید مراحل آن را به درستی دنبال کنید؛ چرا که همواره نمی توانید خیلی ساده مجوز تغییر کاربری بگیرید.
در این مطلب آنالیز می کنیم که تغییر کاربری چیست، چه مراحلی دارد و برای نهایی شدن آن چه کارهایی باید انجام دهید.
تغییر کاربری چیست؟
در مرحله اول ببینیم تغییر کاربری چیست. به شکلی که از یک زمین یا ملک استفاده می کنید و به تایید شهرداری رسیده است، کاربری گفته می گردد. زمانی که بخواهید نحوه استفاده از ملک را به کاربری غیر از آن چه در پروانه ساختمان درج شده است تغییر دهید، به آن تغییر کاربری می گویند. معمولا بیشترین درخواستی که ارائه می گردد مربوط به تغییر کاربری از مسکونی به تجاری است.
انواع کاربری ملک
همان طور که در مقدمه هم اشاره نمودیم، ملک ها می توانند کاربری مختلفی داشته باشند که در ادامه به آنها اشاره می کنیم. املاک به طور کلی به 5 گروه زیر تقسیم می شوند:
- مسکونی
- تجاری
- اداری
- پهنه
- مختلط (ملکی که چند کاربری دارد)
اگر می خواهید دقیق تر کاربری های مختلف را بشناسید، باید به موارد زیر اشاره کنیم:
1- کاربری مسکونی: همان طور که از نام این کاربر مشخص است، برای سکونت افراد استفاده می گردد که به 3 گروه زیر تقسیم می گردد:
- آپارتمان: به واحدهای مسکونی گفته می گردد که در یک یا چند ساختمان واقع شده و از نظر راه پله، ورودی اصلی و حیاط دارای مشاعات دارند.
- ویلایی: ساختمان ویلایی بنایی است که یک یا چند طبقه دارد و از نظر ورودی اصلی، حیاط و هر نوع تأسیساتی مستقل است.
- زمین مسکونی: زمینی است که مجوز ساختن ملک مسکونی آن دریافت شده است.
2- خدمات عمومی: مانند کشتارگاه ها و…
3- اداری-دولتی: مانند موسسات، ارتش، وزارتخانه ها، نهادها، شهرداری ها و…
4- تجاری: مانند مغازه، عمده فروشی، خرده فروشی و…
5- صنعتی: مانند کارخانجات، کارگاه ها، تعمیرگاه ها و…
6- انبار: مانند انبار، سردخانه، بارانداز و…
7- حمل ونقل: مانند ترمینال اتوبوس، ایستگاه های مترو، پایانه ها، فرودگاه ها، راه آهن و…
8- کشاورزی: اراضی زراعی
9- آموزشی: مانند مهدکودک، کودکستان، دبستان، دبیرستان و دانشگاه
10-کاربری مختلط: ملکی که چند کاربری مختلف دارد (تجاری، مسکونی، اداری)
11- کوچه: گذرهایی که عرض آنها از 12 متر کمتر است.
12- فضای سبز: مانند پارک، پارک کودک، فضای سبز، میادین و کمربند سبز شهری
13- فرهنگی-مذهبی: مانند کتابخانه، سینما، تئاتر، مسجد، حسینیه، گورستان و…
14- بهداشتی-درمانی: مانند بیمارستان، درمانگاه، کلینیک و…
15- ورزشی: مانند ورزشگاه های ورزشی، زمین های بازی، باشگاه های ورزشی و…
16- پارکینگ: مانند پارکینگ های طبقاتی و پارکینگ های در سطح
17- خدمات شهری: مانند آتش نشانی، دفتر پست، کلانتری، نواحی شهرداری و…
18- تجهیزات شهری: مانند آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب شهری و سایر تاسیسات زیربنایی شهری
19- بدون کاربری: زمین هایی هستند که فاقد هرگونه کاربری هستند یا به عنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند. البته ممکن است این ملک ها طرح تفصیلی نداشته باشند.
مراحل تغییر کاربری ملک
برای تغییر کاربری ملک، باید مراحل آن را به درستی انجام دهید تا دچار مشکل نشوید. حساسیت در این بخش زیاد است و اگر فرایندها را درست انجام ندهید، احتمال تاخیر یا رد درخواست شما وجود دارد. در ادامه مراحل تغییر کاربری را با هم آنالیز می کنیم:
ثبت درخواست در دفاتر خدمات و نوسازی
اولین کاری که باید مانند بسیاری از کارهای اداری دیگر انجام دهید، پر کردن فرم و ارائه درخواست به دفاتر خدمات نوسازی است. در این فرم به طور کامل جزئیات مربوط به ملک و مالک ثبت می گردد و مشخص می کنید که درخواست کدام کاربری را دارید. نکته مثبت اینجا است که وقتی درخواستتان را ارائه کردید، چون فرایندها آنلاین است، می توانید مراحل کار را در هر بخش مشاهده کنید.
بازرسی از ملک و دستور نقشه تازه
یادتان باشد هرگونه درخواستی که در حوزه ملک داشته باشید، بعد از ثبت فرم و ارائه مدارک، مرحله بعدی بازدید از ملک است. در این مرحله کارشناس مشخص شده به محل شما اعزام می گردد تا صحت و سقم ادعاهایتان را آنالیز کند و با فرم مطابقت دهد. سپس شرایط اطراف ملک را هم آنالیز می نماید تا اطلاعات مورد نظرش را به دست آورد.
در صورتی که مسئله ای نباشد، دستور صدور نقشه تازه برای دفاتر نوسازی ارسال می گردد. سپس براساس نوع درخواست، مکان ملک، شرایط شهری، نوع کاربری تازه، تعداد طبقات و موارد دیگر نقشه تازه طراحی می گردد.
تهیه نقشه به وسیله مالک و صدور پروانه برای کاربری تازه
بعد از دستور طراحی نقشه تازه و مشخصات شدن جزئیات آن، مالک باید نقشه تازه را تهیه کند. ضمن اینکه حتما باید موارد تغییر نموده و تازه را در نقشه به طور نشان دهد. بعد از آماده شدن نقشه، باید آن را به دفاتر خدمات نوسازی ارائه کنید تا بعد از آنالیز های لازم، بتوانید تاییدیه بگیرید. البته گاهی هم ممکن است رد گردد و مجبور به اصلاح شوید.
نوسازی ملک با کاربری تازه
در این مرحله دو حالت وجود دارد. حالت اول این است که با همان شرایط موجود کاربری ملک تغییر می نماید و فقط مجوز تازه می گیرید. به عنوان مثال از یک ملک مسکونی، برای کاربری تجاری استفاده می کنید. البته در بعضی از مواقع ممکن است مجبور به بازسازی ملک شوید.
حالت دوم این است که ملک باید کاملاً تخریب شده و با توجه به نقشه و کاربری تازه، ملکی دیگر ساخته گردد که شرایط لازم را داشته باشد.
- بیشتر بخوانید: راه های افزایش نور خانه در بازسازی ساختمان
هزینه تغییر کاربری ملک چقدر است؟
یکی از سوالات مهم هنگام تغییر کاربری ملک، هزینه ای است که باید برای این کار بپردازید. هزینه تغییر کاربری شامل دو هزینه مختلف می گردد که البته هر دو متغیر هستند. اول این هزینه مربوط به دریافت مجوزهای ضروری است که به وسیله شهرداری ها مشخص می گردد و شهر به شهر ممکن است متفاوت باشد. برای مثال در تهران و منطقه ها مختلف می تواند از 100 هزار تا 10 میلیون تومان باشد. شهرداری ها معمولا نرخ پایه مشخص می نمایند و برای اطلاع از آن باید به شهرداری ها مراجعه کنید.
هزینه دوم هم مربوط به تخریب، نوسازی یا بازسازی ملک براساس کاربری تازه است. در این قسمت هم باید مواردی چون عوارض و مالیات ملک، متراژ، موقعیت مکانی و… را در نظر گرفت.
استثناهای تغییر کاربری مسکونی به تجاری
همان طور که اشاره نمودیم برای تغییر کاربری ملک باید مجوز بگیرید. البته در بعضی موارد با توجه به تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها برای تغییر کاربری از مسکونی به تجاری استثناهایی وجود دارد که در قسمت زیر آنها را می بینید:
- دفتر وکالت
- مطب طبابت
- دفتر اسناد رسمی
- دفتر ازدواج و طلاق
- دفتر روزنامه و کانون تبلیغاتی
- دفتر مهندسی
- استفاده ملک برای مشاغل خانگی
- دفتر مطبوعات
آگهی های املاک در وبلاگ هم نفس با قابلیت تغییر کاربری
جمع بندی
املاک، کاربری های مختلفی دارند که از جمله مهم ترین موارد می توان به مسکونی، تجاری، صنعتی، آموزشی و… اشاره نمود. اما گاهی از مواقع ضروری است که کاربری ملک تغییر کند. این کار فرایند مشخصی دارد که باید همه مراحل آن را به درستی انجام دهید.
در این مطلب درباره فرایندهای تغییر کاربری، هزینه ها، انواع کاربری ها و… به طور مفصل صحبت کردیم. اگر تجربه از این کار دارید می توانید آن در قسمت نظرات با ما و کاربران به اشتراک بگذارید.
منبع: بلاگ دیوار